Cedolare secca 2025 | aliquote, adempimenti e quando conviene; la clausola che ti costa la multa

Nel 2025 la cedolare secca resta una delle opzioni fiscali più convenienti per chi affitta casa. Ma attenzione: serve rispettare alcuni adempimenti, e una sola clausola sbagliata può costare caro.

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF ordinaria per chi affitta immobili ad uso abitativo. Consente di versare un’imposta sostitutiva sul canone di locazione, semplificando gli adempimenti e riducendo il carico fiscale. Può essere scelta dai proprietari persone fisiche che non affittano in regime d’impresa.

Nel 2025 restano confermate due aliquote principali. Il 21 per cento per i contratti a canone libero (quattro anni più quattro) e il 10 per cento per i contratti a canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa, prorogato anche per quest’anno. Entrambe le aliquote sostituiscono l’IRPEF, le addizionali e l’imposta di registro.

Adempimenti obbligatori e quando conviene davvero

Per accedere alla cedolare secca è necessario indicare l’opzione al momento della registrazione del contratto o, per i contratti già registrati, entro la scadenza del termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale. L’opzione si esercita tramite modello RLI all’Agenzia delle Entrate o tramite intermediari abilitati.

La cedolare conviene quando il contribuente ha un reddito medio-alto, perché evita la progressività dell’IRPEF. Inoltre, semplifica la gestione fiscale, perché non è dovuta l’imposta di registro né quella di bollo. Tuttavia, il proprietario rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione.

La clausola da non dimenticare (pena la sanzione)

Uno degli errori più comuni riguarda la mancata comunicazione della rinuncia all’aggiornamento del canone nel contratto. La legge prevede che il locatore, per accedere alla cedolare secca, debba inserire una clausola esplicita in cui dichiara di rinunciare all’adeguamento del canone, anche se previsto dalle norme ISTAT o da accordi locali.

Se questa clausola manca, la cedolare non è valida e l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’IRPEF ordinaria e comminare una sanzione per omesso versamento. Anche se il contratto è registrato con l’opzione, l’assenza della clausola nel testo scritto è sufficiente per invalidare tutto il regime.

La cedolare secca 2025 resta una scelta conveniente, ma va gestita con attenzione. Ogni riga del contratto e ogni adempimento devono essere corretti. Una semplice omissione può trasformare un risparmio in un problema fiscale. Meglio controllare tutto due volte prima di firmare.